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个贷占房贷七成关乎房企“血脉”

2021-06-10 10:20:58

面对市场销售下滑,央行5月12日对个人抵押贷款“窗口指引”,让住房公司看到一线曙光。

“没有开发贷款项目可以继续做,没有个人抵押贷款开发商不得不等待死亡。”近日,一家高级住房公司向第一财经日报表示。

据估计,银行贷款在房地产行业的资本构成中,约占50%。据中央银行统计,去年年底和今年第一季度末,个人住房贷款占房地产贷款总额的近70%。

业内人士认为,个人住房贷款的供给直接影响到住房企业的现金流,通过增加信贷传递可以稳定市场信心,同时避免刺激投资冲动。如果监管机构已经发出了“呼吁”,银行抵押贷款审批的加速将是一个很大的可能性,但现在增加信贷交付还为时过早。

  住宅企业的现金流是企业的命脉。

一家股份制银行信贷部的一位高级成员告诉“第一财经日报”,银行系统的各种资金曾经占住房企业资本构成的80%左右,而他们自己的资金和资金筹集只占20%。近年来,随着信托、私募股权等市场的兴起,银行资金比重有所下降,但仍达到50%左右。

按照中央银行的分类,房地产贷款分为三类:房地产开发贷款、房地产开发贷款和个人购房贷款。这家股份制银行表示,不同公司的情况各不相同,缺乏权威数据使得住房公司资本中个人贷款的具体比例难以计算,但这一比例肯定高于开发贷款的比例。

“住房企业预付账户和营业收入产生的现金流中,很大一部分来自个人贷款。”军泽副总裁薛晓文说,这部分资金是住房企业最重要的资金来源。

据中央银行贷款报告显示,截至去年底,全国银行金融机构发放的人民币房地产贷款余额为14.61万亿元,同比增长19.1%。其中房地产、房地产开发贷款余额4.59万亿元,约占30%,个人贷款余额9.8万亿元,约占70%。截至今年三月底,全国房地产贷款余额进一步增加到15.42万亿元,其中发展贷款余额4.9万亿元,个人贷款余额10.29万亿元,仍占住房贷款总额的68%。

而由于销售低迷,住房企业的资本状况一直不容乐观。据上海义州房地产研究所发布的一份报告显示,与去年全年相比,国内贷款、外商投资、自筹资金和其他基金的增长率分别下降了12.7、66.7、11.7和30.8个百分点。

在这种情况下,个人抵押已经成为住宅企业现金流的命脉。据中央银行数据显示,去年第四季度和今年第一季度,银行金融机构的个人购房量分别增长了3300亿元和4900亿元,同比增长了21%和20.1%,但增长率也分别下降了0.1%和0.9个百分点。

  中央银行的逻辑与银行的关注

“开发商不敢说他们不想发展贷款,但绝对不敢说他们不想要个人贷款。”一家资深住房公司告诉“第一财经日报”,个人贷款与销售还款有关,对现金流有直接影响,因此它们比开发贷款更重要。

股份制银行表示,开发贷款和住房贷款同等重要,但开发贷款是一种消费资金,个人贷款产生现金流,在项目后期比开发贷款更重要,甚至决定了住房企业的生存,增加个人住房贷款的供给,可以提高住房企业的现金流。

住房贷款也涉及资金来源和渠道。一家股份制银行房地产金融部门的一位高级主管告诉“第一财经日报”,开发贷款有很多融资渠道,开发商即使不能向银行借款,也有其他融资渠道,而个人住房贷款只有银行的唯一渠道。央行这次没有提到发展贷款的原因也可能与此有关。“当购房者获得抵押贷款时,开发商就可以把房子卖掉,并有足够的钱在他面前偿还贷款,否则资金链就会出现问题。”

在浙江一家房地产公司看来,监管机构也希望通过刺激销售来稳定市场,但不愿直接干预。与此同时,放松开发贷款意味着鼓励投资,而一旦房地产市场出现泡沫,这并不是监管机构所希望看到的。

与以往不同的是,虽然央行向银行提出了要求,但没有具体说明具体的抵押贷款交付指标,这也给政策的实施留下了悬念。

“银行是一个独立的市场主体,有自由选择的权利,如何评估,谁来承担风险,没有具体的措施,估计其象征意义应该大于实际效果。”薛晓文分析,为银行实施政策提供了灵活的空间。

这家股份制银行还对“金融日报”(FinancialDaily)表示:“既然监管机构提出了要求,银行肯定会做出回应,但反应的程度很难判断,估计行动不会太大。”他表示,从历史上看,监管机构曾呼吁银行采取负面行动。

业内人士认为,银行的忧虑主要来自两个方面,一是个人按揭的利润较低,如果利率降低,会影响银行的利润;二是如果现时的资本紧绌,如果信贷规模控制不放宽,银行便不可能把更多的钱投入按揭。

“换句话说,如果收入不包括成本,或者利润率很小,银行肯定不愿意这样做。”上述股份制银行表示.

此外,房地产市场风险的增加也增加了银行的担忧。“2008年,市场也出现了风险,但经过4万亿以后,房价飞涨,这一次一些中小开发商真的撑不住了,每个人都要做好过冬的准备。”上述股份制银行表示.