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一个开发商老总给我的买房启示

2019-08-19 17:04:08

这些天来,已经和老同学吃饭了,华东一家数千亿的住房企业营销副总裁。

大徐和作者是同班同学,一起长大,多年来一直保持着联系。他很厉害。大学毕业后,他开始做二手房经纪人,抓住一个偶然的机会离开家乡去杭州,进入了这个当时已经很有名的住房企业。?先是销售办公室的推销员,然后是负责房地产营销的人,然后是这个城市的负责人,他努力工作了十多年,一步步地坐在今天的位置上,年收入达数百万美元。他也是一个年轻和有前途的成功人士在房地产行业。我对他很乐观,不出所料,几年后他就能取得地域性的大师,成为当地的开发商王公。我和他为之战过的战场不一样,但我都在房子的圈子里,我会时不时地说几句话。开发商作为房地产市场的一个大参与者,他们的想法,无论他们是否同意,总是好听多。

  01

  压力

以我买房子的方式,我并不特别喜欢第一手的房子.除非有套利的机会,如团购或摇摆,我一般不鼓励球迷购买第一手的房子。开发商的整体营销,让个人讨价还价变得不可能,这样就不会有超额利润。大型第一手仓库建设,一般发生在二级市场不发达的二线城市,如重庆、长沙等。毕竟,横渡江龙的战斗力以30%的折扣,我们需要标准化的产品来消除风险。我在上海。我好几年没买房子了。但我仍会关注开发商的动态,大型住宅企业和生活方便,克里、通泽这些智囊团的报告并不难获得,它们大多是官方文章,阅读更多,看得更仔细,缺乏独立性和客观性,最好与圈内的熟人交谈。

我没想到会议会很顺利。他们同意我在04:30见面,那家伙让我等到06:30。要不是多年的友谊,我早就走了。会议结束后,大旭匆忙地看了一眼,手里拿着一盒杨梅。“来吧,这是宁波公司的特产。对不起。就像每天上班就像一场战争。会议一开就会在晚上举行。”市场营销仍然很有可能到来。

想想上一次见面是在两年前,现在大许的胡须多了几根白头发,厚厚的镜片后面都是迷茫的眼睛,近30度的天气,还穿着一套休闲的西装,看上去像是一种职业风格,但我觉得有点拘谨和沮丧。与过去不同的是,他现在更老派了,一个接一个地回答问题,散发着文山慧海的疲惫。

我约好喝咖啡了,但现在我只能直接吃晚饭了。一路走来,大许主动聊天。近年来,开发商在牛市中确实赚了很多钱,但压力也越来越大。公司在华东地区共有四五十个项目。在过去的几年里,所有的上市公司都赚了钱,但是政府的价格限制大大降低了他们的利润。该项目易于出售,公司的土地储备开始短缺,土地成本越来越高。作为市场总监,你需要给土地队拍摄前,未来的土地价格。预计的价格很低,陆队降低了出价,根本得不到土地,将来也就没有东西可以卖了,这就是所谓的“等待死亡”。预测价格很高,就是挖个洞自己跳,这就是所谓的死亡。一次又一次地称重,我们只能尽最大努力找到便宜的土地,跳到坑浅的地方。该公司最近几年没有占领上海的土地。上海开发商、华东营销总监,重点不是上海,而是杭州、嘉兴和宁波,颇有黑色幽默。

近年来,房地产人的压力是显而易见的,房地产人的猝死时有发生。就在两天前,南京万达毛的总经理徐宇女士去世了。我看着我周围那个英俊的年轻人慢慢地变得憔悴和中年,在我的心里引起了一些涟漪。购房者斗志昂扬,开发商玩儿压力,地产界从来没有埋单赚钱。

  02

  商业模式

可能是因为炮火前几年,很多人喜欢听开发商谈市场后的房地产市场的看法,但实际上,专家出身于开发商,本质上属于房地产人,而房地产还比较遥远。上海陆家嘴石茂滨江二手房,看现在江河王楼的位置大约是每平方米130000元,开盘价已经上涨了两到三倍。然而,七、八年前世贸组织(WTO)主席徐荣茂卖掉了该房产后,世茂滨江的崛起与他无关,他也不会研究世茂滨江是否会崛起。他只关心他刚刚赢得的土地,不管两年后会不会上升,卖房子会容易吗?开发商担心把土地变成房地产的一级市场。这与二级市场不同,二级市场是购房者关注房地产的地方。

与大旭沟通后,我对此越来越有信心了。近年来,开发商越来越喜欢制造业,依靠快速周转,研磨产品(房屋)通过批发原材料(土地),零售销售。官方媒体经常爆料,房地产不是实体经济,而是开发商所做的,是完整的批发加工失败的制造业。土地原材料越来越昂贵,成品屋越来越难销售,每一个环节都要加快生产,从中挑出一些利润。但开发商更有可能利用金融,每一个环节都有抵押品,可以靠融资来做大规模、刚性低毛利才能做大。

像Daxu这样的国家TOP 20开发商的资产净回报率也只有12%,单个项目的内部回报率约为20%,领导者的现金回报率为20%。也就是说,即使在这样的牛市中,发展商的年回报率也只有十几个百分点。这与买方的回报率之间有太多的差别。

开发商的商业模式是批发加工和零售的快速销售模式,而买家的方式则是长期持有模式。开发商,从土地卖出去,一般不超过三年,很难吃完一个完整的牛市周期,销售只能增加10%到20%的楼盘价格和建筑成本作为利润。另一方面,买家不再买进,需要5到10年的时间,至少2,3个牛市周期,利润翻倍是正常的。买家通过债务套利和土地增值赚钱。开发商赚取生产规模效应,产品研发创新资金。

虽然开发商的利润率和回报率远低于购房者,但开发商老板可以轻易击败任何买家。因为土地市场并不局限于购买,所以很容易做大规模的买卖.而开发商有土地融资、开发贷款和建设开发商缓冲资本,整个项目的杠杆作用,早已突破了3:7按揭贷款和GPGD的限制,所以开发商毛利率低也可以获得绝对高的利润。最重要的是,房地产开发是房地产行业赚钱的必由之路。如果孙洪斌在2013年以公司名义在上海黄浦江河岸以6万美元的单价购得1000套房屋,到2017年以120000美元的单价售出,那么他受到的不是数十亿美元的利润,而是投机和投机的尝试。然而,如果要创建2013年黄浦江低地,细磨至2017年上市,每平方米卖出120000米,赚了很多钱,政治上是正确的。这就是创建滨江第一学院的方式。

开发商研究房地产市场,购房者思考的是房地产,两者仍有很大的区别。

  03

  资源

大徐和我昨天吃饭聊天时呕吐了。他现在住在虹口,这是他在过去两年里买下的一栋20岁的房子(再次暴露了开发商专家对房地产选择的了解),这还不够舒适。他一直想买下上海大宁金毛府,这次一手认得,没有被击中。不仅是他,也是他的领导,多亏了很多的人际关系,仍然买不到。

因为在西安晃动曝光官方关系事件之前,让我总觉得开发商摇摆不定的账户是神秘的。但大旭告诉我,至少华东的摇摆不定的标志仍然是非常正式的。没有人敢伪造,因为公证处已经介入了,再一次捣乱是刑事责任。能处理摇滚乐账户的至少是整个市场营销,收入也不错。你不必为了这个福利而乱搞。

 

但毕竟,摇动号角的城市是少数。大多数有限价的城市都不会改变他们的数字。这给开发人员提供了很大的操作空间。例如,在中国东部的一个三线城市,当地政府限价,开发商允许购房者多花300000美元在停车位上才能买到房子。羊毛来自羊,政府对购房者的价格限制要么被摇旗呐喊的不确定性冲淡了,要么以层层重叠的方式将利润返还给开发商。

开发商不仅可以享受不买停车位和直接买房的好处,还可以在半年内支付首付,轻松实现拖延策略,相当于3%的折扣。如果你能在这个时候处理那些不摇摆不定的城市里的开发商,它真的会赚很多钱。

  04

一些想法。

晚饭后,大许乘出租车匆匆离去。当我回家的时候,我一直在想,开发商的这些认知能给我的购买系统带来什么好处?

  首先,买房子只听开发商的话是不可靠的。

就像程序员不了解互联网,银行不了解信贷,开发商不知道如何买房一样。开发商在土地上转手两三年后,只追求一点利润,依靠多个项目,高并发赚钱。更关键的是,大多数开发商都是上市公司,有稳定的业绩需求,所以无论是牛市、景田市,还是一线城市,还是二线、三线城市,开发商都要不断抢占土地。因为只有拿土地才能让产品变现。有了这样滚动的开发需求,开发商在时机上的把握就不可能像买家那样悠闲。对于开发商来说,即使有个别项目在手,也不影响全局。

这和买家有很大的不同。对于物业的长期产权,我们一直在探索研究、选择、信贷、装修、租赁等各个环节,以优化最终的利润率,这是这些开发商并不关心的。大多数购房者一生中花费最多五六处房地产,每一套回报不仅影响了整个城市的整体收入,也影响了后一座城市的信心和家庭支持。一旦你买错了一套,就有可能走错路,走错路。因此,买家应该有自己的计划,不要让开发商采取错误的节奏。地对地经营不是因为开发商打败国王而上,不杀是因为开发商降价,不盲目购买是因为品牌项目开放。在早年,这座绿色城市,最近一次幸福的宣泄,对房地产市场的判断是错误的。记住,不要让销售专家直接投资。

  第二,发展的资源。

开发商对城市规划和板块发展预测的理解优于买家。在开发商的土地上,将有大量的研究小组协助分析开发的区域和板块。他们可以得到一些只有内部人士才知道的长期规划信息。这就是开发商敢于占领新区的原因。开发商对产品创新的认识也比买家好,120平方米的4间房,90平方米的三套房和户式房政,正慢慢成为主流。此外,开发商在限价的城市有很多的资源和灵活的手段,取决于你的关系是否够艰难。

对于城市板块和住宅产品的研究,我们可以看到开发商的布局。你不需要看宏观部分。

 第三,开发商和购房者资金短缺。

无论是房地产还是房地产,都是资本驱动产业,购房者依赖贷款,开发商依赖融资。资本和信贷是住房市场周期的根本原因。牛市见顶,开始抑制信贷,购房者购买力萎缩,开发商难以出售房屋,牛市逐渐降温。随着开发商资金的短缺、土地的减少、住房供应的减少,房地产市场的底部慢慢建设起来,并开始建设房价,为新一轮的信贷扩张做好了准备。现在第一层牛市结束时,无论是购房者的信贷,还是开发商的融资,都受到了很大的限制,接下来的一两年,正是争夺资金实力的时候。

随着二三线城市房地产市场回归平静,富有的开发商和购房者将有更多的机会。

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