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理论可行操作复杂 房地产税“说易行难”

2020-01-07 14:59:54

即将举行两次全国会议,有争议的房地产税再次成为该主题的焦点。在今年两会上,九山协会拟提出“关于促进房地产市场稳定健康发展的建议”的建议,提出加快房地产税立法,适时推进;必要时试点空置税,减少空置权和“覆盖”;研究、修订和完善继承法,适时试点实施继承税;加快研究“70年产权限额”相关法律问题。一些专家认为,房地产税收立法理论在实践中是可行和困难的。

1.必须首先讨论财产税问题。

中国社会科学院金融与战略研究所副研究员何大欣认为,在讨论房地产税收立法之前,首先要讨论三个问题,即:什么是房地产税?为何要求制定房地产税立法?房地产税收立法的必要性是什么?

一直以来,关于房地产税的讨论都有些模糊,有时是关于房地产税。事实上,两者是不同的。房地产税仅指留置环节,房地产税涵盖开发、流通、留置等环节。何继新认为,当前讨论的焦点是否要处理房地产税收立法,实际上,是否要处理房地产税收征管立法。在此之前,我们必须讨论是否征收物业税。

何继新指出,房地产税是一种物业税,从理论上讲,征收个人财产税是无可厚非的。对商品和服务征税是增值税,所得税是个人所得税和企业所得税,这是流动项目。现在,有必要增加财富存量税。对于一个正常的现代国家来说,物业税是制度建设的需要之一,有利于优化税制结构,可以增加政府财政收入,提供公共服务。他说:“目前,许多地方政府负债率高,支出压力加大。”随着人民生活水平的提高和对公共服务需求的增加,物业税的征收可以增加政府的资金来源。“

何大欣还指出,考虑到我国国情,是否需要征收房地产税,还是更广泛地讨论是否有必要开征物业税,是一个复杂的问题。复杂性体现在两个方面。首先,所有的税收都应按照相应的价格或价值征收,而且要评估每个微观个人财产的价值和价格是不容易的。首先,财产必须公布,这样我们才能知道谁拥有这些财产;第二,要评估财产的价格或价值,在评估过程中存在着大量的税收成本,评估费用低,政府受损,评估高,人民有问题。第二,目前中国还没有对个人征税,这对税务机关来说是一个挑战。税务机关一般对企业征税,包括个人所得税。90%以上的个人税收是代表公司财政扣缴的,而特定纳税人并不直接面对税务当局。然而,物业税应面向每个拥有房地产的自然人的税务机关,而后者在这一阶段不具备每个应税自然人的工作经验和处理能力。第三,税收最重要的功能是帮助政府实现税收,但考虑到中国目前的税收结构和税收水平,新税收几乎没有空间容纳。如果此时开征物业税,环境的各个方面其实都不成熟。

他认为,从理论上讲,物业税是必要的,但在现实中,它似乎充满了困难。此外,他不倾向于征收房产税,因为这是降低房价或促进房地产市场稳定健康发展的最重要因素之一。由于房地产是一个特殊的领域,税收难以达到影响房价的目的。“根据经济学的基本原则,对供求关系的调控必须建立在买方与买方在市场地位上的相对平衡的基础上。但在中国,购房是一种刚性需求。房地产市场的供求关系能否通过税收来调节?我认为很难,除非住房政策发生根本性变化,否则房产税不会对房价产生多大影响。因此,通过征收房产税来促进房地产市场的顺利运行,很难实现这一目标。”

值得一提的是,2011年1月,上海和重庆进行了房产税试点。城市居民购买的新房税率为0.6%,属于城市第二套以上住房和非城镇居民的新房税率为0.5%,单户别墅高档公寓税率为0.5%≤1.2%,无工作账户和无投资的居民购买两套住房税率为1.2%。那麽,两地物业税的征收情况如何呢?它能扩展到全国吗?

上海二手房主管总经理宋惠永表示,开征房产税的意义在于一方面给地方政府带来持续的财政收入,另一方面防止无止境的土地囤积在某些人手中,在一定程度上起到了公平的作用。从上海、重庆房产税的缴纳情况看,我们基本上可以按时缴纳房产税,但这一方法还不能在全国范围内推广。“上海和重庆的房地产税与当今社会讨论和要求的物业税有很大不同,两地只能说类似于房地产税,在各个方面都背离了整个市场发展的需要。”

何大欣说,上海是一个增量物业税,也就是说,就时间而言,房产税。重庆是一种库存房产税,这有点类似于奢侈品税,只适用于价格较高、居住面积更大、单价较高的房地产。但是,物业税也不是,“在时间和价格上都是不公平的,但公平的税收原则却是非常重要的。”他认为,上海和重庆房产税试点的意义只是政府开始征收物业税,不可能照搬和推广物业税制度。如果国家采用上海和重庆的任何一种模式,今后可能会进行调整和改变。数量税应该是公平的,而相对广泛和简单的征收方式不利于公平。

2.房地产税收立法的成熟是有条件的。

何大欣认为,判断税收立法时机是否成熟有两个条件。一是立法的科学性,即对一种税种的立法,取决于是否对税收进行了深入的研究。具体来说,我们是否在立法前已清楚研究过地产税?中国可以开征房地产税吗?

“我们立法的逻辑是什么?我们选择什么样的房地产税?是为了普遍征收房地产税,提高地方政府收入,实现一定程度的宏观调控功能,还是为了开征物业税,对房地产税进行立法?如果立法只是增加政府收入,我认为其他方法是可以考虑的。没有必要制定房地产税立法,因为地方政府有许多增加收入的选择。如果立法是为了开征物业税,那麽在立法后,是否难以实施,便有需要考虑。如果成本极高,可能会产生意想不到的影响,那么时机可能还不成熟。“何继新进一步指出:“此外,中国特色社会主义市场经济条件下的税收是由增值税、消费税、所得税等多种税种构成的复合税制结构,房地产税应放在哪里?”我们应该考虑在整个税制中增加税收与其他税收相匹配,稳定税收结构,促进整个税制的平衡。如果这是不可能的话,我们应该考虑现在是否要把所有的菜都放在税制的桌子上。还是在现有税制的基础上,进一步完善税制,减轻税负,平衡各方面,进而推动房地产税收立法和有序实施?这是一个值得考虑的问题。“

宋惠永说,“房地产税收立法涉及到整个税制的改革,应当慎重。税收应该是严肃的、普遍的,在立法前要澄清许多问题。现阶段,房地产市场的发展形式已经十分明确。我认为应该达到物业税立法的时间,而不应由一般的规则和规定来确定征收。``

2017年11月4日和12月20日,财政部长肖杰两度提出,房地产税应按照“立法第一、全面授权、循序渐进”的原则实施,推进房地产税的立法和实施,力争在2019年完成各项立法程序,并在2020年完成“落实税收法律原则”的改革任务。

 

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