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对抗低利率,最新抵押证券投资机遇

海流图基金 2021-06-10 11:14:55

“即便抵押证券面临着潜在的不利影响,但最近颇受机构投资者欢迎的、新创立的子资产类别(如单个家庭私人住宅出租证券和信用风险转移证券)则保持继续繁荣发展的势头。” – 富兰克林邓普顿固定收益定量研究分析员陈志莹(Debra Chen)说

 

2016年,美国抵押证券(MBS)经历了上下波动但乏善可陈的一年,按彭博巴克莱美国抵押证券指数总收益价值未对冲美元指数计算,其2016年总收益2%1,颇令人沮丧。对这一资产类别而言,未来几个季度的情况可能仍很具挑战性。

 

虽然如此,在抵押证券板块内并非所有品种都会承受压力。考虑到积极的技术面因素,该资产类别中最耀眼的部分(即,非机构住宅抵押证券及两个最新的次品种 - 单个家庭私人住宅出租证券和信用风险转移证券),可以继续取得不错的业绩。

 

在本文中,富兰克林邓普顿将深入探讨证券化市场中单个家庭私人住宅出租证券的奥秘。

 

1.资料来源,彭博LP。自20161120161230的一年期间,彭博巴克莱美国抵押证券指数总收益价值未对冲美元指数取得了1.67%的回报。

 

单个家庭私人住宅出租证券(Single Family Rentals概述

 

2007年美国住房次贷危机期间(亦导致了2008年的全球金融危机),大量的美国房屋出现抵押贷款违约和迟付情况,导致美国房屋止赎率奇高。

 

受到许多止赎房屋大幅折价的吸引,一些投机性机构投资者2009年开始从收押银行在二级市场出售这些房地产时以低廉价格购买了大量住房组合。除了资本收益外,这些机构亦盯着其所购买的房地产的租金收入。

 

金融危机发生后,金融机构向一般美国人发放购房贷款时的程序变得更为严谨,因此,单个家庭私人住宅原本可以获得的抵押融资也被终止了。由于没有信贷资金购买房子,美国许多现金紧张的家庭不得不租房居住。这使得金融危机后美国住房市场的单个家庭私人住宅出租单位的比例大幅增加。

 

什么是单个家庭私人住宅出租证券(SFR)?

 

由单个家庭支付定期租金支持的租赁单元组合,统称为单个家庭出租(SFR)。SFR可以进行证券化并出售给寻求收益的投资者的。近年来,由于美国住房市场的复苏,以折价购买房屋的机会逐渐减少,所以机构投资者开始进入SFR证券市场。

 

SFR债的结构设计,通常是向一个拥有可出租的房屋组合的借款人(所谓的发起人)发放的单一浮动利率贷款。实际上,来源于租赁单元组合的现金流或租金,可被用于偿付SFR债的本金和利息。此外,单一家庭出租屋组合还可以成为SFR证券的抵押物。

 

该贷款通常拥有从AAABB评级的不同债券档次或类别。利息和本金按先后顺序分配给这些档次,同时已实现的亏损按相反的先后顺序分配(见下图)。

 

SFR交易结构图


SFR中,发行的证券均有一个期限,通常最初期限为两年,附带多个为期一年的延长期,最长五年。最近,也发行了期限达十年的长期SFR证券。

 

SFR交易通常是按租赁单元估值(依据经纪人价格意见 - BPOs确定)的65-85%进行融资或承销的(根据房地产经纪人的意见,BPOs对一项不动产的潜在价值进行估算)。

 

在发生信用问题时,贷款人可以宣布SFR贷款立刻到期偿付。而且,贷款的利息也要加速偿付,贷款人还可以用从该房地产所获得的任何款项和准备账户来偿债。

 

 

首个SFR的诱人收益

 

首个SFR交易 – Invitation Homes2013SFR1产品,于201311月启动。2014年到2015年之间,所发行的期限为五年(初始两年期加上延期)的SFR证券的年票面利率,为163249个基点加1个月LIBOR基础利率。10年期SFR证券的票面利率更高,均超过每年4%

 

在目前的低利率环境下,SFR证券的收益看起来相当不错。此外,SFR浮动利率的特点(主要缘于一个月期的LIBOR基础利率,每个月重新调整),在利率开始上升时也可以提供一些保护。美国单个家庭房屋的租赁价格表现强劲(在最近一段时间内平均上升了大约2%6%),也继续为该SFR资产类别提供支持。证券发行需求大于供求,正是最近几年SFR证券深受机构投资者欢迎的原因。这些证券不仅受益于租金的上涨,而且还受益于房屋价格的上升。由于最近几年价格上升超过了租金的上涨,发行人违约的风险也在下降。

 

SFR展望

 

总体而言,美国住房市场的价格在2015年和2016年上升了大约5.5%,目前仍受到低按揭利率环境、稳定增长的经济和劳动力市场持续强劲的支持。2017年,预计美国住房价格涨幅可能放缓到3%-4%,这看起来仍然很不错。

 

展望未来,预计机构投资者对SFR证券的需求仍很旺盛,特别是寻求高质量浮动利率债券的投资者。该行业目前正经历整合阶段,实力强大的投资者正在收购实力较的投资者。同时,所有机构投资者均将其物业管理职能内部化,并通过将组合整合到某些地区的方式提高效率。因此,它们能够控制成本并保持较高的利润率。






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